且不問對還是錯，澳洲房地產泡沫問題一直備受公眾關注，在過去六個月更甚。當然，當中不乏支持和反對的意見。
我們將深入探討支持澳洲房地產泡沫將會爆破的一些觀點。我們亦會看看若市場憂慮成真、房價真的暴跌時，股票市場將如何受影響，以及有哪些潛在投資機會。
澳洲房地產泡沬 – 為何很有機會爆破？
一般來說，認為我們正處於房地產泡沫中的公司或個體皆傾向於支持泡沫即將爆破的觀點。在過去幾年，一直有不少信譽良好的公司和組織願意分享他們的看法。這些機構包括國際貨幣基金組織 (International Monetary Fund)、《經濟學人》(the Economist)、高盛 (Goldman Sachs)、瑞士聯合銀行 (UBS)、摩根士丹利 (Morgan Stanley)、里昂證券 (CLSA) 及 GMO (美國波士頓的環球投資管理公司)。以下是他們的一些主要見解︰
- 以各個不同的基準量度，澳洲的房產似乎估價過高，高估達20% 至40% 不等。其中的量度基準包括房價租金比、家庭收入流和可支配收入。儘管如此，普遍認為房價過高並不一定等同日後會演變成大災難 ; 反而，他們認為只有當大眾轉投流動資產時，房產泡沫才有可能會被消除。里昂證券特別列舉1992年的澳洲商用物業暴跌、1997年的亞洲金融風暴、2001年的科網泡沫爆破，以及最近的全球金融危機為令房價大瀉的一些潛在誘因。
- 對於很多人來說，尤其是對於那些以低息大筆借貸、並倚賴政府刺激方案以維持資產水平的首次置業人士，維持較高息率的房貸(市場將逐步在未來十二個月加息100點子)並非易事。他們通常也是身負最多個人債務 (例如︰信用卡和私人貸款)的人群，以致債務纏身。另外亦提到 “0%結餘轉戶信用卡 (0% balance transfer cards)”申請容易，以致債項難以被追蹤。
- 雖然較高息率被視為引發房地產泡沫爆破的最大誘因，但風險也可能来自於其它因素，如中國經濟衰退或鐵礦及煤供應的急劇增加。高盛認為鐵礦及煤價格將於2013-2014年急劇上升。
- 這些機構亦質疑 “房屋短缺” 能否阻止房價持平或暴跌。GMO說︰”論調從來都是一樣，就是他們不會造出更多土地。” GMO引述英國在1989年的住房市場泡沫作為一個例子︰當時，人們忽略了泡沫，由於沒有更多的土地重新規劃，導致土地短缺。因此，人們認為房價會永遠上漲。然而，七年後的1997年，英國房價錄得自1945年記錄以來最低的家庭收入倍率 (家庭收入倍率為一反映房價高低的指標)。
- 基於多個原因，縱然大眾一般認為澳洲房貸和借貸標準比美國的風險較低，但這並不代表澳洲的房地產市場完全沒有風險。如果房價真的開始下跌，過往未預見的問題，如房貸騙案等便開始湧現，引發銀行收緊按揭條款。
- 我們很難預測什麼因素或事件最終弄翻本地市場，以及房價會否持平或大幅下跌。然而，如果一件或一連串事件開始發生，我們將會看見恐慌性拋售演變成失去控制的局面，正如美國次按的一個小問題，一開始人人都說已經受到控制，最終卻在美國及至全球演變成大災難。再者，當美國房價下跌速度加快，以往未被辨出的問題，主要包括信用擔保標準及房貸騙案便會湧現。很多這類問題在次按問題爆發前一直隠而未見。
以上任何一點或甚至全部論點最終均可引致呆壞賬或房價下跌至低於公允價值水平。最糟情況可能會是很多房主由於息率上升而未能償還貸款。如呆壞賬情況加劇，銀行可能要開始收回貸款。這可能會造成市場大舉恐慌 --人們嘗試放盤，但市場買家突然變得稀少，導致房價下跌。
市場將會如何回應房產泡沬
綜合上述觀點，就讓我們看看如果房價真的持平或暴跌時，市場將可能如何回應。
如果房價持平
如果房價長期持平，股票市場將可能受到些微影響。房主利用現有房子作抵押的機會減低，銀行的貸款增長將會出現些微減慢。不過，這不會對市場造成太大影響。
然而，如果房價持平情況持續好幾年，我們或會看見一些地產投資者 (他們通常借貸買房，然後依賴房價上升獲利) 期盼出售他們那些表現欠佳的投資物業。屆時將會有更多房產流入市場，並有可能拖低房價。賣房後，視乎哪裏有較佳回報，我們將會看見這些錢流入股票市場或變成現金。
如果房價暴跌
如果房價暴跌，經濟和股票市場將會受到截然不同的影響。
銀行及金融業
銀行將會受到最大壓力，爭相收緊信貸條款，為預料增加的呆壞賬做好準備。這將對其盈利帶來重壓。
四大銀行佔澳洲200指數大概30%，盈利的大幅下調自然會拖低大市。其實，如果銀行股真的被大幅拋售，市場將會很難上升，或甚持平。這將會是入市銀行股、金融類股或更廣泛市場的良機。事實上，受影響的不只是銀行股。
消費者非必需品
對於大部分人來說，房子是他們的主要資產，因此房價下跌會構成他們的身家大縮水。若房主縮減他們的開支，這將會在經濟泛起漣漪。依次會對那些跟消費有關的股票和行業，即消費者非必需品，造成壓力。屆時此領域不乏入市機會。
澳元
視乎價格變動程度如何，澳洲儲備銀行幾乎一定會調低息率。這會對澳元造成壓力，外匯買賣機會由此可見。
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更新日期︰ 01/10/10
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